Ferreira e Santos Advogados

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Rede Social

O protesto das cotas condominiais

Atualizado em 30/06/2018 às 07:00

As relações condominiais em edifícios residenciais e comerciais vive em constante evolução e mudança.

Acompanhando a evolução destas relações, entrou em vigor no dia 21 de julho de 2008, a Lei Estadual 13.160, de São Paulo, que, alterando a Lei 11.331 de 2002, determina que os tabelionatos de protesto de títulos recebam, além dos créditos que já recepcionam, também, às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

O protesto, ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida, torna público o inadimplemento do devedor de modo a permitir que terceiros, conheçam a falta de liquidez daquele que fora protestado, tudo conforme o artigo 1º da Lei de Protestos (Lei 9.492, de 10/09/1997).

Ocorre que o protesto de títulos, é claramente matéria de Direito Civil e Comercial, de tal sorte que a competência legislativa exclusiva é da União quanto à matéria

A Constituição Federal de 1988 prevê claramente em seu artigo 22 que: “Compete privativamente à União legislar sobre: I — direito civil, comercial (…)”, fazendo concluir que somente a União poderia legislar sobre direito comercial e, por consequência, sobre o que pode ser objeto de protesto ou não.

No Estado de São Paulo, a ADIn 0209782-04.2010.8.26.0000, julgada no dia 25/05/2011 pelo Órgão Especial Tribunal de Justiça, declarou-se a inconstitucionalidade da Lei Estadual 13.160/2008, que altera a lei 11.331/2002.

Mas, com o advento do Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), que entrou em vigor no dia 18/03/2016, a alteração no artigo 784, X, que incluiu no rol dos títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, permitindo, então, o seu protesto. Assim, tendo em vista que somente os títulos executivos extrajudiciais podem ser protestados, as cotas condominiais, incluído na lista de títulos presentes no Código de Processo Civil, possível o seu protesto.

Nesse mesma linha de raciocínio, a Lei de Notários e Registradores (Lei 8935/94), no seu artigo 11, já se referia a documento de dívida, não mais limitando o instituto para os títulos cambiários.

Verifica-se, pois, o acerto do legislador quando relacionou as cotas condominiais, no rol de títulos executivos extrajudiciais, já que atende a todos os requisitos para sua cobrança, que são os mesmos aos quais estão sujeitos àqueles títulos constantes no Art. 784 do CPC.

Pelas razões já explicitadas, a cota condominial, é, inequivocamente, um documento de dívida, estando sujeita, portanto, a protesto, na forma do artigo 1º da Lei 9492/97.

Não há dúvidas dos aspectos positivos do instrumento de protestos nas cobranças, pois sua natureza de publicidade da dívida e a pressão que exerce ao limar o crédito do devedor em todas as esferas do comércio, certamente são poderosos aliados em qualquer tipo de cobrança.

Porém, para que não haja nenhum impedimento para realização do protesto, ou ainda, para que nenhuma medida judicial possa cancelar o protesto deste título, alguns cuidados devem ser tomados.

  1. Que as despesas ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, devem estar previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral e documentalmente comprovadas.
  2. Valores líquidos, certos e exigíveis.

E para consumação do protesto, os seguintes documentos devem ser apresentados:

  1. Cópia da Convenção de Condomínio;
  2. Cópia da certidão em inteiro teor do Registro do Imóvel (art. 167 da Lei 6.015/73 – figurando o nome do devedor como titular de direito real sobre o imóvel);
  3. Cópia da ata da assembleia que elegeu o síndico atual;
  4. Cópia da ata da assembleia onde o valor da cota foi estabelecido;
  5. Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa.

Fernando Ceravolo Andrade, Advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Especialista em Contratos pela Escola Superior de Advocacia (ESA) . Sócio da Ferreira e Santos Advogados.

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