No dia 24/02/2022, o Superior Tribunal de Justiça definiu, por meio do julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, que o ITBI deve ser pago com base no valor da transação imobiliária, afastando o uso do valor venal, adotado para cálculo do IPTU.

O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões, e a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens e direitos transmitidos”.

Para o STJ, tratando-se o ITBI um tributo sujeito ao autolançamento pelo contribuinte, ele deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado, com o fito de refletir o valor do mercado do imóvel, objeto da transação.

Restou sedimentado pela impossibilidade de vinculação da base de cálculo do ITBI à estipulada para o IPTU, pois o valor adotado para fins de IPTU considera apenas critérios fixados na Planta Genérica de Valores, que desconsideram a realidade de cada operação de transmissão da propriedade imobiliária efetivamente realizada, não refletindo o real valor de mercado.

O STJ ratificou o entendimento já adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo quando do julgamento do caso em segunda instância (IDR nº 2243516-62.2017.8.26.0000), no sentido de que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Por outro lado, cabe ressaltar que o valor de mercado declarado unilateralmente pelo contribuinte pode ser afastado pelo Fisco em regular processo administrativo, com o objetivo de arbitrar novo valor, desde que constatado que houve algum tipo de irregularidade, como determina o disposto no artigo 148 do Código Tributário Nacional.

Sheila Furlan, advogada, sócia coordenadora do Ferreira e Santos Advogados, pós-graduada em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET e em Gestão Tributária pela Fundação Álvares Penteado – FECAP.