O artigo 39 da Lei nº 11.196/2005, prevê uma hipótese de isenção do Imposto de Renda Pessoa Física sobre o lucro decorrente da alienação de imóvel residencial, sendo exigido apenas que no prazo de 180 dias da venda, o ganho obtido, seja aplicado na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Por exemplo, se uma pessoa compra um apartamento por 5 milhões, e dois anos depois, vende esse imóvel por 6 milhões, seu ganho de capital foi de 1 milhão, tendo a princípio que pagar imposto de renda sobre esse ganho de capital, sendo isento, somente na hipótese de adquirir outro imóvel residencial no prazo previsto em lei, a contar da celebração do contrato.

Essa isenção não é novidade para muitos, porém, o Judiciário foi derradeiramente questionado, se necessariamente o recurso obtido com a venda deveria ser aplicado tão somente na compra de um novo imóvel ou se poderia usufruir da isenção, na hipótese do contribuinte utilizar o lucro para quitação de financiamento imobiliário já existente.

A Receita Federal possui entendimento sedimentado, na qual condiciona a isenção somente para compra de imóvel residencial posterior à data do ganho de capital, conforme se verifica no artigo 2º, §11, I, da Instrução Normativa-SRF nº 599/2005.

Por outro lado, se analisarmos com cautela, a redação do artigo 39 da Lei 11.196/2005 exige-se apenas a aplicação do “produto da venda na aquisição de imóveis localizados no País.” Não existe uma exigência do momento em que deve ocorrer esta aquisição, veja que a Receita Federal na Instrução Normativa inseriu ilegalmente uma exigência não prevista em lei.

Esse é o RECENTE posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, em que a Ministra Regina Helena Costa em 13/03/2018, ao julgar o Recurso Especial nº 1.668.268-SP, destacou que a isenção deve ser reconhecida de forma extensiva, abrangendo imóveis adquiridos posterior e anteriormente à alienação de outro bem similar:

“ A isenção prevista no art. 39, §2º, da Lei 11.196/2005, alcança as hipóteses nas quais o produto da venda de imóvel por pessoa física seja destinado, total ou parcialmente, à quitação ou amortização de financiamento de outro imóvel residencial que o alienante já possui.”

Nesse contexto, portanto, o que deve ser indubitavelmente observado é aplicação do produto da venda do imóvel residencial no prazo de 180 dias e a aquisição de outro imóvel residencial, independentemente do período da aquisição do bem.

Sheila Furlan, graduada pela FMU, pós-graduada em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET, sócia da Ferreira e Santos Advogados responsável pela Área do Contencioso Tributário.