Há aproximadamente dois anos, a 2ª Secção do STJ determinou a suspensão da tramitação de todos os processos que discutiam a possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, estipulada em contrato de compra e venda de imóvel, nos casos de atrasos na entrega da obra.

No último dia 22/05/2019, o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento sobre esta matéria.

Com a fixação da tese definida no Tema 970 (Resp 1498.484 e Resp 1.635.428), o entendimento sobre o assunto será pacificado, o que agilizará a solução de milhares de ações que discutem as mesmas questões de direito que estavam sobrestadas nas instâncias ordinárias.

A controvérsia em relação ao tema surgiu em ações movidas por consumidores, em razão do descumprimento da obrigação de entregar o imóvel na data combinada. Os consumidores defendiam a possibilidade de cumulação de pedidos para condenar a Construtora ao pagamento da cláusula penal e indenização por lucros cessantes.

A tese defendida pelos consumidores levava em consideração que a cláusula penal estipulada em contrato deveria ser paga em respeito ao princípio do pacta sunt servanda, que foi acolhido pela nossa Carta Constitucional asseverando que o contrato faz lei entre as partes, já que a Construtora havia descumprido uma obrigação contratual. E a condenação em pagamento de indenização por lucros cessantes, decorrente do valor que o consumidor deixou de auferir com a possibilidade de usufruir de seu imóvel.

Os Tribunais do País, em sua ampla maioria, manifestavam seu entendimento contrário ao defendido pelos consumidores, desta forma o houve uma enxurrada de recursos à corte superior.

Assim, após longa análise sobre o tema, os Ministros firmaram entendimento de que a cláusula penal possui natureza compensatória, assim como o pagamento de indenização por lucros cessantes, desta forma inviável a cumulação dos pedidos.

De acordo com a abordagem do STJ sobre o tema, “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

Esta definição servirá de orientação às instâncias ordinárias da Justiça, inclusive aos juizados especiais, para a solução de lides fundadas da mesma controvérsia, o que certamente trará maior segurança jurídica à relação estabelecida entre Construtor e Consumidor.

Fernando Ceravolo Andrade, Advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Especialista em Contratos pela Escola Superior de Advocacia (ESA) . Sócio da Ferreira e Santos Advogados.