Embora seja comum a celebração prévia de instrumentos particulares de compra e venda ou promessa de compra e venda, para que alguém se afirme proprietário é necessário, para os imóveis transacionados por valor superior a trinta salários-mínimos, a celebração de escritura pública e, ainda, que se proceda ao seu registro na matrícula do bem perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, uma vez que é o registro que dá a comprovação jurídica da propriedade do imóvel.

Mas pode haver casos em que, após a celebração e quitação de contrato particular de compra e venda, o vendedor não outorgue escritura ao comprador, de modo que, à falta de título hábil (escritura pública) para registro da transferência de propriedade, a Lei previa a possibilidade de se requerer, perante o Poder Judiciário, que o Juiz substituísse a vontade do vendedor omisso e, por Sentença, determinasse o registro da propriedade. A esse procedimento se dá o nome de adjudicação compulsória e, até então, apenas se podia realizar por meio de ação judicial.

Não obstante, após a conversão da Medida Provisória n. 1.085/2021 na Lei n. 14.382/2022, o Código Civil passou a prever a possibilidade de adoção do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, que permite ao promitente comprador de um imóvel requerer o registro da propriedade em seu nome, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário.

Para que a adjudicação compulsória extrajudicial seja possível, é necessário que o contrato de compra e venda esteja registrado perante o Oficial de Registro de Imóveis e que tenham sido cumpridas todas as obrigações do promitente comprador, tais como o pagamento integral do preço e das despesas de transferência.

Dessa forma, ao requerer a adjudicação compulsória extrajudicial, o promitente comprador evita os custos e a demora de um processo judicial e tem a garantia de que o registro da propriedade será efetuado em seu nome. Contudo, é importante ressaltar que a adjudicação compulsória extrajudicial não é possível em todos os casos, sendo necessário analisar cuidadosamente cada situação e, nos casos em que não se puder lançar mão desta alternativa, ou não se desejar a utilização desta via, caberá o manejo de ação ao Poder Judiciário.

Portanto, a adjudicação compulsória extrajudicial é uma alternativa viável e mais céleres para o promitente comprador de um imóvel que já cumpriu todas as suas obrigações contratuais e deseja ter o registro da propriedade em seu nome de forma rápida e segura pois, como se costuma dizer, “só é proprietário quem registra”.

Diego Meneguelli Dias, graduado pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, pós-graduado em Direito Processual Civil e pós-graduando em Direito Empresarial e em Direito de Família e Sucessões, é o sócio da Ferreira e Santos Advogados responsável pelas áreas de direito de família e sucessões, direito imobiliário e direito societário.