Com o advento da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e a nova Lei Processual, a partir de 19 de fevereiro de 2017, a configuração de fraude à execução, nas alienações e onerações de bens imóveis, tornou-se mais clara.

Com o princípio da concentração, regulado em razão do disposto nos artigos 54 a 58 da referida Lei nº 13.097/2015, tornou-se a matrícula imobiliária, o repositório oficial das informações reais sobre a situação jurídica de um imóvel, e das pessoas detentoras de direitos com repercussão na propriedade.

O objetivo principal dessa Lei, além das modificações trazidas pelo Novo Código de Processo Civil, foi o de ampliar a segurança jurídica daquele que, de boa fé, adquire um imóvel no Brasil.

Neste mesmo  sentido, com a edição do Provimento nº 39/2014 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), as ordens judiciais e administrativas de indisponibilidades sobre bens imóveis passaram a ter mais efetividade, através de uma plataforma única de comunicação digital(Central Nacional de Indisponibilidade de bens – CENIB), onde as determinações legais de constrição são recepcionadas com muito mais celeridade e eficiência  pelos oficiais de registro de imóveis, que podem procede-la de acordo com a determinação do Magistrado.

Um exemplo prático do reconhecimento da importância, de se tornar mais simples e rápida a realização de constrições judiciais nas matrículas imobiliárias por meio eletrônico é o sistema de penhora On Line implantado pela Arisp no Estado de São Paulo.

O foco dessas significativas mudanças, no plano fático, foi simplificar a forma de obtenção de informações sobre o imóvel, concentrando-as em uma única fonte.

A adoção deste princípio externa, de forma prática, que o registro imobiliário deve espelhar a realidade do imóvel dando credibilidade e confiança àqueles que buscam vender e comprar bens imóveis, evitando qualquer surpresa, em prejuízo do adquirente de boa-fé.

Contudo, ainda persistem, ao adquirente do imóvel, a necessidade de verificar as certidões de distribuidores forenses e do administrativos dos proprietários, vendedores, e do imóvel, uma vez que, na prática, nem todos os atos que repercutem no imóvel, estão lançados na matrícula

O intuito do novo regime instituído pela Lei nº 13.097/2015, é  de que sejam opostos, ao adquirente de boa-fé, apenas os atos jurídicos que tiverem averbação ou registro precedentes na matrícula imobiliária, ou seja, àqueles aos quais teve conhecimento ao analisar a matricula do imóvel.

Porém, a própria Lei nº 13.097/2015, estipula, apenas, duas hipóteses de exceção, que são os casos de alienação em relação à massa falida e a extinção da propriedade, que independam de registro do título respectivo.

Ademais, além destas hipóteses de exceção, há entendimento no Egrégio Superior tribunal de Justiça, de que a execução fiscal, ainda que não averbada, também será oponível ao terceiro de boa-fé, caso a alienação ou oneração do imóvel se enquadre no disposto no art. 185 do CTN.

Porém, importante ressaltar que, a fraude à execução se configura através de ações capazes de reduzir o devedor à insolvência, colocando em risco a sua capacidade de honrar com suas obrigações.

Assim, para maior garantia dos adquirentes e estabilidade das relações no mercado imobiliário, ainda que o entendimento da matéria não seja pacificado, despertando polêmicas sobre o alcance e os limites de aplicação das disposições trazida pela Lei nº 13.097/2015, a contribuição para publicidade registral e segurança jurídica são indiscutíveis.

O que se espera, com o decorrer do tempo, é que o Principio da Concentração dos Atos nas Matrículas Imobiliárias, possibilite, ao adquirente de boa fé que, tomadas medidas protetivas como a pesquisa de certidões do imóvel e dos proprietários, não sejam surpreendidos pela decretação de fraude ou de ineficácia do negócio juridico celebrado, tendo em vista as obrigações dos proprietários perante terceiros, dos quais ele desconhecia.

– Fernando Ceravolo Andrade, Advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Especialista em Contratos pela Escola Superior de Advocacia (ESA) . Sócio da Ferreira e Santos Advogados.