A responsabilidade por danos e furtos ocorridos em garagens de condomínios edilícios, é um assunto que traz muitas dúvidas e gera muita discussão entre os condôminos, porém, é de fácil compreensão e resolução.

Em essência, o condomínio edilício é formado por um conjunto de pessoas (condôminos) coproprietárias de um imóvel (Edifício), que possui espaços privativos (apartamentos) e espaços comuns (portaria, jardins, garagens, etc.).

Neste tipo de condomínio é obrigatória a instituição do condomínio perante o cartório de registro de imóveis, com o seu registro em matrícula, e a elaboração da convenção do condomínio ou regulamento interno, que nada mais são do que regras de conduta devem ser seguidas, além dos direitos e obrigações dos condôminos e do condomínio, para que todos possam usufruir de suas propriedades privadas e dos espaços comuns, em harmonia

Algumas situações trazem dúvida quanto a reponsabilidade de cada um, em especial quando o condomínio possui sistemas de segurança e monitoramento do prédio, pois muitos condôminos acreditam que os furtos ou danos ocorridos na garagem do edifício são de responsabilidade do condomínio, porém, esta afirmação está longe de ser verdade.

Para que o condomínio possa ser responsabilizado por furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou na garagem do edifício, é imprescindível que na convenção de condomínio ou regimento interno, conste cláusula expressa prevendo tal responsabilidade, ou ainda, que exista expressa previsão na convenção ou no regimento interno de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de guarda e vigilância de veículos

O fato do edifício contar com vigia, equipe de segurança, porteiro, guarita, não resulta na presunção absoluta de que o condomínio deve assumir a guarda, a vigilância e a preservação dos veículos estacionados na área comum, a ponto de incidir em responsabilidade por eventuais subtrações ou danos perpetrados. Nem mesmo a falta de funcionamento dos equipamentos, que sequer são capazes de obstar a prática de ilícitos, enseja o dever de indenizar

Ademais, é muito comum que as convenções e regimentos possuam cláusulas que preveem a exclusão da responsabilidade do condomínio em casos como estes, estabelecendo como indevida a indenização pelo condomínio, em virtude de danos e furtos sofridos por veículos estacionados na garagem do edifício.

Havendo expressamente esta disposição de não indenizar, não há como impor a responsabilidade do condomínio.

A ideia central deste conceito é de que a responsabilidade do furto ou do dano ocorridos na área comum, não pode recair sobre o condomínio, numa indevida socialização do prejuízo.

Havendo cláusula que, expressamente afaste o dever de indenizar, ou ainda, não havendo cláusula que responsabilize o condomínio pelos danos e furtos ocorridos, o condomínio terá o dever de indenizar em duas situações.

Uma, se furto ou dano for cometido por funcionário do condomínio. Neste caso configura-se culpa presumida do condomínio pelo ato culposo do empregado ou preposto. A outra é no caso de realização de assembleia geral, em que fique decidido pela maioria dos condôminos de que o condomínio deva assumir o prejuízo. Em outras condições, vale a regra da convecção ou regimento interno.

Este é o entendimento jurisprudencial que prevalece atualmente, ele parte do pressuposto de que a responsabilidade do condomínio por crimes de furto e de dano ocorridos nas áreas comuns, que gerem prejuízos aos condôminos, só será configurada, quando prevista expressamente em convenção, regimento interno ou assumida em Assembleia Geral pelos condôminos, salvo na hipótese de culpa de preposto ou empregado do condomínio que esteja envolvido no crime.

Fernando Ceravolo Andrade, Advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Especialista em Contratos pela Escola Superior de Advocacia (ESA) . Sócio da Ferreira e Santos Advogados.